# 合同文本藏“猫腻”，“委托管理”实为租赁？  北京三中院案例揭住房租赁合同“名实不符”陷阱

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发布时间: 2026-01-27

一份名为《资产管理服务合同》的协议，约定住房租赁企业无论房屋是否租出，都需向房主支付固定收益。法院认定，这实质是房屋租赁合同，而非企业声称的“委托合同”。

　　12月23日，北京市第三中级人民法院联合北京市住房和城乡建设委员会，召开涉住房租赁企业房屋租赁合同纠纷典型案例新闻通报会。记者获悉，2022年1月至2025年11月，该院共审理涉住房租赁企业的房屋租赁合同纠纷566件，案件数量呈逐年上升态势。其中，部分企业使用“名实不符”的合同文本引发的法律性质争议，成为纠纷主要成因之一。

　　会上公布的一则典型案例显示，房主沈某与某住房租赁企业签订了《资产管理服务合同》，约定沈某授权住房租赁企业将其住宅供他人居住、使用，住房租赁企业向沈某支付固定租金收益。后企业以“委托合同”享有任意解除权为由停止付款并主张解约。法院审理认为，合同约定了固定租金收益，符合“出租方将租赁物交付承租方使用、收益，承租方支付租金”的租赁合同的基本属性，最终认定双方为房屋租赁法律关系，驳回了企业基于委托合同关系提出的抗辩。

　　“实践中，部分企业借《委托管理协议》《资产管理服务合同》等模糊合同性质，意图主张‘任意解除权’。”北京三中院副院长朱平明确指出了两类合同核心差异，“房屋租赁关系中，产权人获相对固定对价，房屋即便空置，住房租赁企业也须依约交租；委托合同关系中，住房租赁企业向产权人收取佣金或中介费，而租赁合同关系建立在产权人与租客之间，产权人直接向租客收取租金，并自行承担房屋空置期租金损失。”

　　除合同性质问题外，住房租赁企业提供的房屋不适租占比25%，租赁合同约定不明导致合同履行产生矛盾占比10%，格式条款侵权、押金未纳入监管账户、超期转租等亦是纠纷高发区。数据显示，住房租赁企业作为上诉方的案件占比达53%。

　　针对市场乱象，监管持续加码。北京市住房和城乡建设委员会二级巡视员庞瑞敬介绍，通过大力推进企业押金托管和租金监管，北京市签约监管银行的租赁企业达800余家，已有54.8万笔租赁合同的17.1亿元纳入监管。同时，通过强化企业备案动态监管、发布风险警示名单、优化投诉调解流程等多措并举，不断提升行业治理水平。